Alcune idee su Winorama Italia che devi sapere – Domande

La historia del In Tempo es la historia de un fracaso, el relato de la megalomanía del ladrillo, tan dada en la época del boom urbanístico. 192 metros y 47 plantas de quiebra, que un día fueron un sueño para sus promotores y que luego han acabado en pesadilla. El rascacielos residencial más alto de España, levantado junto a la Playa de Poniente de Benidorm, está construido al 95% y apenas le quedan entre seis y ocho millones de euros de inversión para rematarlo definitivamente, aunque es más allá de sus cimientos donde se juega su futuro. Serán los tribunales los que decidan qué va a pasar con el armatoste. La promotora hizo crack y ahora los acreedores andan a la gresca para ver quién cobra antes sus deudas y quién se queda el edificio. Pero hasta que se aclare ese desenlace han sucedido muchas cosas. Esta es la historia del In Tempo:

El origen

La idea de la megatorre parte de José Ignacio de la Serna e Isidro Bononat, dos conocidos empresarios del sector inmobiliario. El vasco De la Serna es la voz cantante de Olga Urbana SL, la empresa promotora del inmueble. Bononat es su amigo y socio en la empresa, que suma un capital de 7,2 millones de euros (también participa un hotelero de Benidorm). La sociedad compra el suelo en la ciudad de los rascacielos el 27 de octubre de 2005 mediante un crédito de Caixa Galicia. El precio del terreno ascendió a 46.878.944 euros.

El 28 de septiembre de 2006 se nova el contrato de financiación para convertirlo en un préstamo promotor: se alarga el plazo de vencimiento en 300 meses (hasta el 30 de septiembre de 2031), y se amplía el importe principal hasta 92.946.000 euros. La obra del In Tempo se inicia en 2007. Un año más tarde, el 16 de mayo de 2008, se vuelve a ampliar el importe del préstamo de Caixa Galicia a la promotora, para llegar a los 103.021.082,27 euros.

La primera sospecha

Los trabajos del rascacielos se van desarrollando con cierta normalidad; las ventas sobre plano alcanzan el 50% de las 269 viviendas previstas, pero un aspecto resulta sospechoso para las empresas contratistas y los proveedores. Una constructora de Madrid, Rayet, es contratada para colaborar en la obra por recomendación-imposición de Caixa Galicia, que financia el proyecto. El fichaje de esta empresa no fue gratuito. Y es que esta compañía tenía un préstamo pendiente de pago de 700.000 euros con Caixa Galicia, que no dudó en contratar sus servicios para el In Tempo para poder pignorar a favor de la caja los gastos generales y el beneficio industrial del contrato firmado con Olga Urbana. Rayet se limitó a colocar su caseta en la obra. No puso ni un ladrillo. Posteriormente, su contrato fue rescindido, previa indemnización pactada y negociada de 600.000 euros, una cantidad que sirvió para cubrir el préstamo de Caixa Galicia.

La decisión: seguir o parar

Años 2008 y 2009. Estalla la crisis financiera y el sector inmobiliario se hunde. Aliben, la empresa encargada de la estructura del In Tempo, suspende pagos. En ese momento, Caixa Galicia, entidad que pone el dinero para levantar el inmueble, tiene que tomar una decisión: se sigue o se paralizan las obras. A finales de 2009 la caja gallega contrata a una empresa externa para controlar directamente la promoción y asegurarse de que llegase a buen fin. Se trata de la firma Suasor, que según fuentes de Kono Estructuras, uno de los proveedores de Olga Urbana, era la que ‘manejaba financieramente la obra y el destino de las disposiciones del crédito promotor, lo que dejó sin capacidad de decisión a Olga Urbana. Las funciones de Suasor no eran las de un mero project manager o controller, sino las de un auténtico administrador que imponía sus decisiones en base fundamentalmente a criterios económicos y que actuaba en defensa de los intereses de Caixa Galicia’.

La entrada en concurso de Aliben (que se ocupaba de la estructura) y el desfase presupuestario en la construcción del edificio (los sobrecostes y modificados se suceden, agotándose poco a poco el dinero del préstamo promotor), llevan a la caja a intervenir. Y decide continuar con la obra. Eso sí, con el control absoluto de Suasor, que además tenía una prima en sus honorarios del 2,5% sobre la reducción de costes que lograse. A partir de ese momento, Olga Urbana pasa a ser un mero ejecutor de las órdenes de Suasor. No tenía otra opción si quería terminar el In Tempo, que era la obsesión de José Ignacio de la Serna.

Los proveedores

Los antiguos trabajadores de Aliben deciden dar un paso al frente: se ofrecen a Olga Urbana para rematar la estructura del In Tempo. De este modo, fundan Kono Estructuras, que finalmente es contratada para este trabajo. En el capital de Kono también participan los socios de Olga Urbana, José Ignacio de la Serna e Isidro Bononat. Otras dos empresas vinculadas con los promotores se suman a la obra: Hilo Urbana (propiedad de Serna, su yerno Javier Frías y Bononat) para trabajos de albañilería, y Barroco Cerámica, de la hija de José Ignacio de la Serna. La obra, parada en diciembre de 2009 por la quiebra de Aliben, se vuelve a poner en marcha en marzo de 2010.

Llega la Sareb

En diciembre de 2012 el edificio se traspasa a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), el banco malo creado por el Gobierno y algunas entidades financieras que se quedó los activos inmobiliarios de las cajas rescatadas. Todo sigue igual, Suasor controla la obra gracias a Caixa Galicia, y la Sareb se suma a esas funciones de supervisión del proyecto, ‘cuyo visto bueno se requiere hasta para el pago de los suministros, y de todo tipo de facturas’, según fuentes de Kono.

El arquitecto abandona

La cascada de problemas comienza a desencadenarse. En 2013 la dirección facultativa, encabezada por el arquitecto Roberto Pérez Guerras, se niega a firmar las certificaciones de obra si no le garantizan el pago; ante esto, Caixa Galicia y la Sareb deciden que las certificaciones sean firmadas por la tasadora. La dirección facultativa se niega a seguir al frente de la misma ‘por la humillación profesionalque representa ser desautorizado constantemente por Suasor, y además porque el proyecto estaba siendo ejecutado de manera diferente a lo proyectado y de manera incorrecta, con serio peligro‘, según admite el propio Pérez Guerras. Para evitar esa responsabilidad, se va del proyecto el 18 de junio de 2013.

El préstamo impagado

Los problemas no acaban aquí. Olga Urbana ya no puede pagar ni las certificaciones de obra ni el préstamo. Desde el 30 de diciembre de 2012 no abona ni un euro del crédito. La Sareb le concedería una póliza de crédito en enero de 2014, de 1.356.141 euros. En lugar de ejecutar la hipoteca, el banco malo opta por seguir destinando fondos a la obra. El dinero de la póliza se destinó sólo a la vigilancia del edificio; nada para las obras.

Ruptura entre los socios.

A mediados de 2013, José Ignacio de la Serna llega a la conclusión de que el proyecto, tal como él lo imaginó, resulta inviable. Sólo se ha vendido un tercio de los 269 apartamentos en comercialización tras muchas renuncias de compradores. Y decide actuar. Pone el In Tempo en el mercado. Para ello, formaliza un mandato de venta en junio de 2013, con el objetivo de colocar el inmueble entre grandes inversores. Se busca un caballero blanco que compre Olga Urbana por unos cinco millones de euros y recuperar parte de los 7,2 millones que había de capital en la sociedad. El inversor asumiría la deuda (más de 100 millones), y se ocuparía de acabar el In Tempo. De la Serna firma ese mandato de venta en Madrid, y encarga la operación a Gerardo Martínez, Antonio Rocamora y Antonio Cánovas, tres ejecutivos del sector inmobiliario.

El movimiento llega a oídos de Isidro Bononat, que desconocía el plan de su socio De la Serna. Bononat no se queda quieto, y comienza a buscar inversores por su cuenta para abandonar también el In Tempo de la mejor forma posible. Encuentra a unos compradores chinos, que incluso firman una opción de compra en exclusividad y que incluye un periodo de seis meses para realizar una due dilligence de todo el proyecto.

Bononat comunica su acuerdo con los chinos a De la Serna, que no se lo toma precisamente bien. De la Serna amenaza con romper las piernas y matar a los que vayan diciendo que el In Tempo está venta. Bononat decide presentarse en la sede de Olga Urbana con un notario. Es el 23 de septiembre de 2013. Los dos socios discuten en presencia del notario, que da fe de la discusión. Bononat informa a De la Serna de la opción de venta firmada con los chinos; por su parte, De la Serna niega que haya un encargo de venta vigente del In Tempo, según se refleja en el acta notarial al que ha tenido acceso este diario.

De la Serna dice que sólo ha encomendado la venta de las participaciones de Olga Urbana, y advierte de que si alguien ‘se ha valido de un mandato falso de venta para vender la totalidad de las fincas del edificio In Tempo mandará que le rompan las piernas’ y ‘mandará que lo maten’. De la Serna se refería a las tres personas a las que había dado el mandato de la venta del inmueble. Este conflicto supuso el divorcio entre De la Serna y Bononat, que eran socios y amigos. La opción de compra de los chinos también se esfumó.

La querella

La guerra entre los socios del In Tempo ya es total. Isidro Bononat, como administrador de Olga Urbana, decide reconocer una deuda (1,037 millones) que la empresa tenía con la firma encargada de acabar la estructura del edificio, Kono. Este reconocimiento de deuda abre otro frente con De la Serna. Suasor, la firma puesta por Caixa Galicia y mantenida por Sareb para controlar la obra, amenaza con parar los trabajos si De la Serna no se querella contra Bononat por haber permitido que se le reconozca una deuda de un millón a uno de los principales proveedores. Bononat fue apartado de sus funciones de administrador de Olga Urbana.

Las razones de la quiebra

En el último trimestre de 2013 el In Tempo agoniza. Ya no hay dinero para seguir. Los escasos fondos que llegan los aporta la Sareb y son la para la seguridad del edificio. La obra se para definitivamente a principios de 2014, aunque en octubre de 2013 se realizan los últimos trabajos de envergadura. La Sareb hace cábalas con el In Tempo. Desde Kono Estructuras mantienen que el banco malo encargó informes a Suasor y Forest Partners para valorar qué hacer con el In Tempo: continuar con la obra o instar un concurso de acreedores para forzar la liquidación de Olga Urbana y no terminar el edificio. Según Kono, la solicitud del concurso por parte de Sareb (algo que se produjo en diciembre de 2014 con un pasivo de 137 millones) ‘no era la finalización del edificio y que todos los compradores pudiesen escriturar sus viviendas, sino adjudicarse en fase de liquidación el activo, limpio de proveedores y compradores que pudieran perjudicar la venta a un tercero’. La jugada, según esta empresa, era la siguiente: adquirir un crédito de 108 millones por 47 millones y pretender adjudicarse un bien tasado en 90 millones, mediante una venta posterior del mismo por 58 millones [la oferta más alta que ha recibido la Sareb es por esta cantidad]». Los informes de la Sareb aconsejaron pedir el concurso en lugar de forzar la ejecución hipotecaria.

Proyecto ‘fantasma’

En febrero de 2015, con la empresa ya quebrada y con el In Tempo sin terminar, José Ignacio de la Serna muere por un cáncer. Cuando la administradora concursal de Olga Urbana, Antonia Magdaleno, llegó a la empresa no había nada. La promoción se encontraba abandonada hacía tiempo, no encontró a nadie de la empresa y la caseta de ventas llevaba años cerrada y vacía; sólo había una persona de seguridad en la obra que le abrió la caseta de ventas.

En manos de la Justicia

Ocho años después del inicio del In Tempo, los últimos capítulos de esta historia se escriben en los tribunales, que deben decidir qué va a pasar con el rascacielos, es decir, si se lo adjudica la Sareb o no. Además, hay otra derivada judicial. El banco malo ha denunciado ante la Fiscalía General del Estado la existencia de presuntas irregularidades en la gestión de Olga Urbana y cifra en 23 millones de euros el ‘perjuicio económico’ causado. La Sareb defiende que, entre las irregularidades detectadas, se han localizado ‘presuntos desvíos de fondos y vinculaciones societarias entre los dueños y administradores de Olga Urbana y algunos de sus propios contratistas y proveedores’. La Justicia tiene la última palabra sobre el In Tempo.

Vía El Mundo