Los Gemelos veintiocho de Benidorm tienen ya los días contados. El Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat ha ordenado a la Generalitat Valenciana que derruya las dos torres de veintiuno alturas construidas en la zona litoral de Benidorm famosa como Punta Llisera, y que en su día construyó la compañía Edificaciones Calpe, del promotor valenciano Andrés Ballester Ríos. Con este fallo, fechado el ocho de noviembre, el TSJ aclara los pormenores de una sentencia del Supremo de dos mil doce, que declaró ilegal el permiso concedido el 29 de abril de 2005 por la Dirección General de Costas y Puertos de la Conselleria de Obras Públicas, en ese instante, dirigida por Rafael Blasco. Aparte de la demolición, el tribunal valenciano asimismo ordena a la Generalitat a indemnizar a los ciento ochenta y seis propietarios de los apartamentos, plazas de garaje y zonas comunes: por la cantidad que adquirieron las viviendas, más un 20 por ciento auxiliar. El Gobierno valenciana tiene 3 meses para consignar la cantidad.
Con esta sentencia se pone fin a uno de los culebrones urbanísticos de la Comunitat Valenciana, que en su instante, la ministra de Medio Entorno socialista, Cristina Narbona, intentó eludir con la expropiación de las estructuras del edificio en dos mil siete. Tras de sí, se pone fin a un expediente de más de 29 años, cuando el Gobierno socialista de Benidorm aprobó su primera licencia; se derribó la construcción que entonces ocupaba la parcela en cuestión y se empezó la construcción de 2 torres nuevas, que el Supremo ya sentenció que eran ilegales por ocupar una zona de dominio público servidumbre marítimo-terrestre.
En modo de resumen, el TSJ considera que hay que derribar todo lo construido, y por lo tanto, rechaza los razonamientos de imposibilidad de ejecutar el fallo, como aducía la promotora; en el plazo de tres meses, la Generalitat debe presentar un plan de demolición, junto a la consignación presupuestaria de su coste; habilitar el crédito presupuestario para adquirir todos y cada uno de los pisos a sus dueños, más el veinte por cien del coste final, y deberá designar a un funcionario responsable del cumplimiento de lo acordado. Contra la sentencia solo cabe recurso de reposición.
Así, el TSJ rechaza el recurso de la promotora, Terras de l’Horta SL, propiedad de Andrés Ballester -cuya matriz, Edificaciones Calpe SA, está en concurso de acreedores desde enero de 2013, a los pocos meses del fallo del Supremo-, y avala la legitimidad de unos afectados, Emilio Ramírez, que había instado a la ejecución del fallo. Emilio Ramírez es un vecino de otro edificio colidante que se presentó como perjudicado. Tanto la Generalitat como la promotora han intentado desacreditar a este vecino en el proceso de ejecución. A lo largo de este proceso asimismo se personó otra empresa, Maryciel SL, que arrienda apartamentos y que adujo que Gemelos 28 le tapaba las vistas.
Pese a todo ello, el TSJ estima que la ejecución de la sentencia supone reponer la legalidad que las resoluciones administrativas habían conculcado al invadir la construcción autorizada la zona de servidumbre. Recuerda el tribunal valenciano que la doctrina del Supremo sostiene que la demolición de lo construido es la consecuencia impuesta legalmente en el caso de la cancelación de una licencia concedida con infracción de la normativa de la Ley de Costas. Tanto la Administrado del Estado, que fue recurrente, como Emilio Ramírez, avalan esta postura.
La Generalitat, contra la demolición
Aunque en años precedentes se había mostrado partidaria de la demolición -incluso consignó dinero para esa plan-, en este litigio, la Consellera de Vertebración del Territorio que dirige María José Salvador ha defendido lo contrario: había propuesto que se estudiaran opciones alternativas al derribo al considerar que “era desproporcionada y no ofrece beneficio neto”. También se argumentó, por parte del departamento de Territorio, que “es un terreno desnaturalizado y fuertemente antropizado, con elevada intensidad edificatoria, siendo Benidorm paradigma de la presión urbanística, con relevantes intereses económicos económicos y estratégicos”. “La supresión de las construcciones no impediría la construcción de otros, que incluso podría superarle en mayor altura. La demolición provocaría perjuicios a la administración y asimismo a terceros de buena fe”, fue la postura del Consell, conforme el auto.
Sin embargo, el TSJ estima que debe predominar el bien jurídico protegido, la zona de dominio público marítimo-terrestre. Y, por consiguiente, recuerda que Gemelos 28 invade la zona de protección. “Consideramos debe prevalecer los valores naturales y paisajísticos en frente de un coste económico, si bien exactamente el mismo sea elevado al carecer de fuerza jurídica suficiente para enervar la ejecución de una sentencia firme”, recoge el tribunal autonómico en su auto de aclaración.
Sobre la posibilidad de que se pudiera reedificar un nuevo edificio tras el derribo, el TSJ recuerda que la meta es “ejecutar una sentencia firme y dejar libre de edificaciones destinadas a residencia la zona de servidumbre de protección”. “No es relevante para esta ejecución que se libere la zona y se pueda regresar a construir”, razona el tribunal.
“España es uno de los países del planeta donde la costa en el aspecto de conservación del medio está más gravemente amenazada, lo que conduce de nuevo a desestimar lo alegado en este punto por la Administración de la Generalitat, al resultar prevalente el conservar la integridad física de la zona de servidumbre”, justifica la sentencia.
El derribo parcial asimismo otra de las opciones alternativas puestas sobre la mesa, si bien quedó descartada a tenor de la documentación aportada por la propia Generalitat Valenciana.
El nuevo deslinde coincide con el presente
Por su lado, Terras de L’Horta; o sea, Edificaciones Calpe SA, había planteado la imposibilidad material de ejecución de la sentencia, primero, porque se solicitó recurso de amparo ante el Constitucional. Asimismo, la promotora planteó una serie de argumentos para que se declarase la imposibilidad de ejecutar la sentencia: vino a decir que el nuevo deslinde de Costas -que en ese momento se estaba redactando- no era firme; que el Supremo no anuló ni el permiso otorgado por el Ayuntamiento de Benidorm en 1988 ni el estudio de detalle, que lo fue autorizado años más tarde, en mil novecientos noventa y seis, y sobre todo, que el Supremo no estableció expresamente el derribo y que por consiguiente había otras alternativas abiertas. Y por su parte, se contaron las consecuencia de acordarse la demolición: indemnización a propietarios; prosiguen teniendo el derecho a la edificación y por consiguiente, a levantar un nuevo edificio: y, finalmente, no hay interés público a que se proteja la zona con la demolición y se cargaría al tesoro público unos costos desorbitados, y para nada, pues acabaría levantándose una nueva torre de muchas más alturas.
A todo ello, el TSJ ha recordado que la ejecución del fallo del Supremo estuvo suspendida a lo largo de un periodo mientras se tramitaba un nuevo deslinde de dominio público terrestre en el término municipal de Benidorm. Es más, recuerda la sentencia que el propio ayuntamiento benidormí también planteó una incidencia de ejecución mientras que se confeccionaba el nuevo deslinde. Mas como recuerda el fallo, el nuevo deslinde fue aprobado claramente por orden ministerial de veintidos de junio de 2015 y coincidente con el anterior, que es de mil novecientos setenta y uno. Por tanto, no ve razón a fin de que se suspendiese su ejecución.
La promotora insistió en el coste patrimonial
Terras de L’Horta asimismo argumentó que el fallo del Supremo era rigurosamente declarativo y que generaba un perjuicio patrimonial a las arcas públicas desorbitado, argumento éste que el TSJ rechaza y también insiste en que lo que debe ser protegido es el dominio público marítimo-terrestre en frente de los intereses privados. En su momento, cuando se presentaron las alegaciones, Terras de L’Horta valoró en sesenta millones los costos de demolición, que quedaría desglosado de esta manera: 6,6 millones los costes del derribo propiamente dicho y cincuenta y tres millones de euros la valoración de las residencias ya construidas, a razón des trescientos diecisiete mil euros (costo medio de los 168 pisos). A ello, según la promotora, habría que sumar las posibles obligaciones que se derivaran de la reedificación del solar, valorado en cuarenta y seis millones de euros.
Sin embargo, la sentencia no hace ninguna cuantificación de los costes de demolición: solo insta a la Generalitat asumir y escribir el proyecto de derribo y a imdemnizar a los propietarios con el valor de adquisición de las viviendas, más el veinte por ciento del valor.
